新年伊始数据显示，百城房价已连续19个月上涨。房价未来走势如何，曾经被寄予厚望的房产税又能否抑制住飙升的房价？都成为民众最关心的问题。本期的经济茶座，我们就房价问题，采访了国家行政学院原副院长、著名经济学家韩康及环球财经研究院院长宋鸿兵。

关键词：房价飞涨

再过三五年石家庄没准会翻番

宋鸿兵：包括2014年在内的最近几年，房价上涨的趋势不会变。货币超发时代有些领域会出现过热，如房地产领域。过3～5年，石家庄房价涨到1.5万～2万元是非常有可能出现的事情，因为货币总量在剧增，石家庄房价翻一倍不奇怪。

但总的收入增长未跟上房价的增长，会导致百姓负担越来越重。从购房群体来看，北京早已进入投资需求了，仅刚需不会把房价推这么高。他认为，石家庄楼市的投资需求也不小。

韩康：近年来，国内房地产发展出现了种种问题，包括最突出的城市房地价迅猛高涨。不过，这已经引起中央决策层的高度关注，多年前出台的限购、限贷政策，就是直指居高不下的城市房价。

关键词：调控低效

限贷限购无法阻挡房价猛涨

宋鸿兵：在房价问题上，政府采取的措施一方面增发货币，另一方面控制房价，政府踩油门是真，踩刹车是假。如果真的想要改变房价上涨预期，只要把5%的空置房逼出来投入市场，价格就会发生根本逆转。

中国的房子问题不是由供求矛盾造成的，也就是说房子并不是不够住，而是少数人占有多数房子导致房产分布得不均匀造成的，要改变这种现状，就要把空置房投入市场。宋鸿兵说，其实房产税政策是可以做到这一点的，主要就是把存量房逼向市场。

韩康：多年前出台的限购、限贷政策，当时确实发挥了较好效应，但是，限购、限贷说到底是一种短期性行政调控办法，无法应对极其复杂的市场供求状况。

比如说限购，居民购房状况千差万别，仅用一个限购很难真正奏效，更不要说使用非法手段了，一个陕西的房姐都能在北京买到十几套住房，可见政策的漏洞有多大。限贷政策就更可疑了，银行的利益和房地产销售的利益紧紧地绑在一起，银行怎么可能有积极性去主动限贷呢？

最关键的问题还在地方政府，地价、房价和政府土地收入，三者之间紧密关联，一荣俱荣、一损俱损，只有房价高，地价才会高，只有房价和地价都高，政府才能得到大量土地收入，至于这个高房价、高地价究竟是怎么来的？是不是内含各种风险？那就同政府土地收入和财政利益没有关系了。因此，限购、限贷必须有更加符合市场化、法规化的调控办法来替代，房产税会是一个比较好的替代选择。

关键词：征税方式

没必要效仿上海、重庆模式

韩康：在我国城镇居民的房产数据信息平台比较完备后，可以考虑实行“三阶梯模式”的房产税。第一阶梯税率的对象是自用房人群。第一阶梯税率原则上不限制自用住房的面积，应该充分尊重个人消费偏好的自由选择，有人愿意花钱买好车，有人想多花钱住好一点的房子，这是消费选择自由。

第二阶梯税率的对象是购买第二套房子人群，这是房产税的起征点，税率不应太高，应属轻税范畴。

第三阶梯税率的对象是购买第三套以上房子的人群，购买数量不限，但购买第三套房子就要进入重税缴纳系列，之后按照购房数量按一定比例累进递增，比如买第3套房子到10套房子是一个税率，依次递增。这种累进的高税率，是对规模购房投资与投资行为的税收调控。

宋鸿兵：房产税政策会有存量房逼出效应，但重要的还是看征收方式。如果是采用上海、重庆那种方式的房产税，即便房产税在全国铺开，对房价也不会有什么本质的影响。因为上海、重庆模式的房产税不会大幅提高购房人的持有成本，存量房逼不出来，对房价也就不会有实质的影响。

关键词：难点

轻税和重税的起征点

韩康：“三阶梯模式”房产税思路的实施难点，也是最可能有争议的地方，就是轻税和重税的起征点。

在我们的讨论中，把第二套房作为轻税的起征点，也有两种不同的看法，一种认为应该更宽松一些，居民购买第二套房也不要征税，从第三套或更多套开始，另一种意见完全相反，认为只要不是自用购房就是为了投资和投机赢利，都应缴纳比较重的税。韩康认为，第二套房作为缴税起征点不是绝对标准，主要是考虑到当前居民住房差异拉大趋势，将来住房结构趋于合理，也可以提高标准。

把第三套房作为重税的起征点，之后税率逐步递增，在讨论中也有不同意见。有人提出，这样做，对那些有较多房子的人，可能是一个比较大的打击。韩康提出，他们做过很多调查，手中握有较多房产的主要是

高收入和中高收入人群中的一部分人，比例应该不超过15-20%，重税的起征绝不是为了打击他们，而是为了制约目前房地产的过度投资和投机。在目前投机氛围浓重，房地产泡沫比较大的背景下，这个起征点不适宜放得太宽，待将来发展纳入正常轨道后，重税起征点也可以适当提高。