杨红旭：“房地产蓝皮书”释放的艰难信号

中国社科院5月24日发布的《房地产蓝皮书》指出：2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年，行业赢利可能进一步下降，中小企业倒闭破产风险增大。房价或会略有回落，但大幅降价的可能性比较小。蓝皮书建议对首套自住型商品房首付比例利率等优惠政策应长期化、稳定化和制度化。

中国社科院每年发布一次房地产蓝皮书，每次皆会引起一场争论。就今年而言，部分人认为房地产业最艰难的时刻已过，房价将出现三成以上的下跌，房地产政策绝不可能放松等。我现在基本认同上述三个主要观点。

首先，2012年房地产业将比2008年更困难。1998年房改之后，经过1999-2000年的过渡期、复苏期，基本上从2001年开始，中国楼市迎来了黄金十年，住宅市场供需两旺，所有的行业参与者：地方政府、开发商、服务商、投资客、自住者等，皆从中获得了程度不一的利益。

在这一过程中，2008年房地产业遭遇了一次低谷。主要是受国际金融危机影响，国内经济增幅下滑，拖累了房地产业。2008年的很多行业指标都比较糟糕，比如成交量、成交价、新开工量等。而今年很多指标的糟糕程度将超过2008年。主要原因是： 2008年那次的楼市调整呈V字形，由年初到年底，行业急转直下，而在国家强力的经济和楼市刺激政策拉动下，2009年房地产市场绝地反弹，一飞冲天。当时行业阵痛较短，并没有什么企业破产、老板跑路。

而去年四季度至今，很多开发商，尤其是中小企业和进入房地产行业不久的企业面对的经营压力已超过2008年底。原因也简单，2010年楼市开始降温，2011年迅速入冬，今年持续低温，但至今仍常闻“坚持房地产调控不动摇”。因此，无论对于开发商还是地方政府，2012年都将是1998年以来最困难的一年。

其次，关于房价走势。我认为，整体而论，今年房价绝对不会下跌二三成。

看两个全国性的指标。一是全国商品住宅成交均价，2008年相较2007年，基本持平，今年将略差于2008年，我预计将下跌5%以内。二是70个大中城市房价指数，今年4月同比去年4月已下跌1%，预计最大的月度跌幅不会超过3%，2009年初没超过2%。因此，切莫以偏概全，看到某个项目大促销，就以为整个城市或全国房价都会跳水二三成。

最后，政策底部基本现形。近日的国务院常务会议提出：稳定和严格实施房地产市场调控政策。“稳定”意喻政策不松也不紧；“严格”着眼于实行差别化的税收信贷政策和限购政策。所以，用于抑制投资投机需求的限购政策，今年不会发生大的变化，而针对自住需求的政策总体方向是趋松。当前，首次置业需求被明确列为鼓励对象，但仅靠商业银行的信贷利率优惠还不够。

央行和银监会，甚至国务院，应该对这类刚需进行明确的政策优惠，比如规定首付最高不能超过三成，其中对于90㎡（建面）以下普通住房应回归至2009年的二成。另外，当前改善需求尚未被纳入扶持范畴，如果下半年经济仍不乐观，楼市依然低迷，应考虑对这类需求适度进行信贷和税收方面的优惠。