李宇嘉：不应断章取义地对“房价下跌”作出过度解读

　　临近岁末，业内对楼市来年走向的预测纷至沓来。

　　路透社近日预计，2016年中国商品住房均价将上涨2%，去库存至少要两年才能完成；穆迪公司预测，2016年我国商品房销售额增速将降至5%以下；而中国社科院发布最新一期《中国住房发展报告》预计，从2016年第二季度开始，中国房价将面临一定的下行压力，第三季度很有可能出现同比快速下跌的情形。

　　对于“房价快速下跌”这一判断，业内人士大多予以反驳。笔者也认为，仅就相关语句来看，准确到对某一季度的房价判断，确实在逻辑上存在着瑕疵。当前稳增长压力巨大，而楼市对稳增长、防风险的重要性不言而喻，在此情况下判断房价可能“快速下跌”有失偏颇。

　　再者，即便金九银十已过，但楼市仍在寒冷的冬天烧起了一把火。“地王”已从北京蔓延至全国主要城市，中指院监测的一、二线城市11月住宅成交量创年内单月新高。专业人士判断，管理层对楼市去库存、促消费的关注预示新一轮宽松政策已经到来。近期，按揭利息抵个税、中央经济工作会议将放出重磅消息等传闻，和人民币纳入SDR篮子等利好消息不断，触发了地产股暴涨，也给市场传达了明年政策友好的信号。

　　以社科院的智囊团背景以及业内声誉来看，上述预测应当不会故作惊人之语。那么，具有官方背景且严谨踏实的专业团队，抛出上述论断是低级失误，还是另有隐情？

　　笔者认为，舆论对于“房价快速下跌”铺天盖地的批判或许只是在断章取义的情况下刻意放大了报告的部分结论，但却没有正视比这一观点更重要的逻辑判断，也没有正视报告对于房地产当前问题的深入剖析。

　　报告指出，楼市2002年以来火热十多年，源于三大外部条件，即经济高增长、城镇化和人民币单边升值。笔者认为还有一个内部条件，即住房市场化改革。但2008年以后，三大外部条件部分遭遇逆转。尤其是在高房价和高按揭拿走普通民众大部分收入的情况下，它在事实上已经成为内需不振、转型乏力和金融风险突出的罪魁祸首。

　　以楼市繁荣推动经济增长不仅很轻松，而且皆大欢喜。既然如此，谁还愿意推进刮骨疗伤般的改革呢？于是在2008年以后，尽管外部条件逆转已经形成了对“供给侧”改革的倒逼，以实现需求的由外转内，但经济稳定的压力，以及楼市繁荣对经济巨大的贡献率，使得改革暂时搁置下来。

　　事实上，2008年以来几轮的稳增长主要都是依赖房地产，扶持楼市的方式就是不断地在“需求侧”加码，结果房地产的体量大到无法容忍它下跌。目前，这个庞然大物哪怕下跌1个百分点，也是60多个关联上下游行业“无法承受之重”。

　　对此，报告认为，2014年以来，楼市相关政策在本质上并未脱离激励“需求侧”的范畴。目前，资金面极其宽松，购房成本（利率和税收）降至历史最低，楼市扶持力度和频率超过2008年~2009年，但需求增速却在放缓、库存源源不断、开发商不愿拿地。

　　根源在于楼市在过去近15年的繁荣和政策扶持下，现实需求基本挖掘殆尽，而潜在需求（外来人口）只有靠“供给侧”改革才能转化为现实需求。但从目前来看，供给侧的改革还没有实质性地启动。

　　2015年楼市销售或探至2013年的历史高位，但这是在激励政策基本出尽的情况下实现的。需求会释放殆尽，政策边际效应也会减退，楼市2016年在政府扶持之下仍能保持高位，但2017年及以后还会有如此大需求吗？

　　因此，社科院的《报告》结论指出，楼市政策导向应该由单一目标（住有所居）转向双重目标（住有所居和藏富于民）；政策不应仅指向挖掘外来人口的购房需求，还应珍惜好最后一块购房人口红利——加速“供给侧”改革，降低城镇化成本，提升城市（镇）人口集聚能力，夯实内需基础的渠道，在楼市稳定基础上顺利实现经济转型和升级。

　　从这个角度讲，社科院报告具有很强的警示意义，应当引起业界的重视。